拆迁还建成本未准确分摊、发票不合规，被查
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在土地增值税清算过程中，房地产企业与税务机关之间的分歧与争议时有发生。一方面，房地产企业追求合理税负与成本控制，另一方面，税务机关则需确保税收政策的公正执行与财政收入的稳定。在这一背景下，A房地产开发有限公司与税务局之间的土地增值税清算争议，成为了典型案件，凸显了房地产开发项目中拆迁补偿费的归集与分摊、税前扣除凭证的合规性等核心问题，以及这些因素对土地增值税计算的影响。【点击学习：“拆迁还建”业务弱化了土地增值税税负？】
A房地产开发有限公司在开发“中***一期”项目期间，向税务机关申请土地增值税清算。项目涉及多项成本支出，包括土地使用权支付、拆迁还建成本等。A房地产提出，其项目满足土地增值税清算条件，且认为拆迁还建成本应直接归集到不同类型的开发产品中，无需按建筑面积法分摊。同时，A房地产对税务机关对其与浙江**电气交易产生的发票的处理提出异议，认为应作为税前扣除项目。
A房地产在项目开发过程中，曾两次向税务机关申请土地增值税清算。税务机关在审核过程中，对拆迁还建成本的处理以及发票的合规性提出了异议，认为拆迁还建成本应按建筑面积法在各类开发产品中分摊，而A房地产提交的发票不符合税前扣除条件。A房地产不服，提起行政复议，复议机关维持了原决定，随后A房地产向法院提起行政诉讼。
法院认为，税务机关在处理拆迁还建成本时遵循了相关规定，拆迁还建成本作为土地成本的一部分，由于缺乏证据表明其专属性，故应按建筑面积法在各类开发产品中分摊。此外，A房地产提交的发票不符合税前扣除的法定条件，税务机关有权拒绝将其作为税前扣除项目。法院支持税务机关的处理方式，认为其既合法又合理，且与湖*省税务局的批复相一致。【点击学习：拆迁还房三大税种，税务处理实质性分析】
本案的争议焦点在于：
1.市税务局作出的《清算审核通知书》中对拆迁补偿费的归集、分配方法是否兼具合法性与合理性，是否与湖*省地税局的批复相一致。
在案涉项目没有适用专属法归集成本的条件时，市税务局将该项目拆迁补偿费计入整个开发项目成本，采取建筑面积分摊法，按“三分法”分别计算土地增值税，兼顾合法性与合理性原则，符合法律规定，也与省地税局的批复一致。
2.对不符合发票管理办法开具的发票能否进行税前扣除。
A房地产向**平高电气的付款发票不符合税前扣除的法定条件，税务机关据此不予扣除。法院支持税务机关的观点，认为不符合规定的发票不能作为税前扣除的合法有效凭证。
《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条第（五）项：
“纳税人分期开发项目或同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采取合理的分配方法，分摊共同的成本费用。”
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）
第四条：“房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除”。
第六条：“房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。”
本案展示了税务机关在土地增值税清算中对拆迁还建成本和发票合规性的处理标准，同时也揭示了房地产企业在进行土地增值税清算时应注意的问题，包括成本归集的合理性和发票的合规性。这不仅对中大房地产具有直接意义，也为其他房地产企业提供了重要参考，提醒企业在进行税务处理时应严格遵守相关规定，确保财务报表的准确性和合规性。
来源：中税答疑（案例来源中国裁判网）
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